Editions de La Pierre Verte

Tout sur l'Ecoquille

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L'Écoquille et la loi

 

PETIT RAPPEL DE LA LÉGISLATION FRANÇAISE SUR LES CONSTRUCTIONS

Vous allez voir, les cas de figure sont multiples et la législation assez tarabiscotée. Nous allons pourtant tenter de mettre tout cela à plat et essayer d'y voir clair.
Alors...
Il y a, vous le savez, différentes destinations possibles pour les terrains :
- des terrains constructibles,
- des terrains dits "de loisirs",
- des terrains agricoles,
- et d'autres zones comme les zones commerciales, artisanales, etc.

Construire sur un terrain agricole :
Commençons par les terrains agricoles. Ils ne peuvent être construits et habités que pour permettre l'exercice de votre activité professionnelle agricole. Disons qu'il est assez facile de trouver une raison : surveillance d'animaux, de cultures, éloignement de votre précédente habitation, et autres raisons. Mais la règle est stricte : vous devez réellement être agriculteur en activité (pas de retraités), payant ses cotisations à la MSA, et tout et tout. Pour adhérer à la MSA, il faut avoir un diplôme agricole. Pour ce diplôme, il faut aller au lycée ou suivre une formation pour adultes. La plupart des formations agricoles durent au minimum un an. Pour l'élevage d'escargots (héliciculture), c'est environ 1000 heures. Pour la pisciculture, c'est une vingtaine de mois. Mais en cherchant bien, on en trouve de bien plus courtes.

Construire sur un terrain de loisirs :
Grosso-modo, c'est impossible, juste une caravane pour trois mois par an. Aucune construction n'est donc admise, pas même un mobil-home ou une cabane. Par contre, si l'on décide d'exercer officiellement une activité d'accueil touristique (camping, chalets, gites, centre de vacances), il est possible de demander le classement de ce type de terrain en "Parc Résidentiel de Loisirs". Là encore, il faut que ce soit réel et officiel. Vous serez donc dans l'obligation de faire les aménagements obligatoires (parking, accès, sanitaires, etc) et de recevoir des touristes. C'est le Code du Tourisme qui régira votre activité professionnelle.
Dans ce cas, nos Écoquilles sont particulièrement adaptées. La "Mini", bien sûr, et aussi la "Petite" qui a une surface habitable tout juste inférieure à 35 m2, ce qui en autorise la libre installation sur ce genre de lieu. Et pour les Écoquilles encore plus grandes, une simple autorisation de travaux suffit (décret n°2007-18 du 6 janvier 2007).

Construire sur un terrain constructible :
Là, evidemment, la construction est autorisé et il n'y a pas de problème.  Se présentent alors plusieurs cas de figure :
1) Votre terrain est nu : dans ce cas, quelle que soit la construction envisagée et quelle que soit sa taille, vous devez d'abord solliciter un permis de construire.
2) Votre terrain est déjà construit :
     a - si vous voulez réaliser un bâtiment de plus de 40m2, un nouveau permis de construire est obligatoire
     b - si votre projet ne dépasse pas 40m2 hors-tout, une simple autorisation de travaux est nécessaire. Elle est, en principe nettement plus facile à obtenir qu'un permis. Toutefois, en principe, le nouveau bâtiment, s'il est destiné à être habité, sera considéré comme une extension et devra être accolé au bâtiment déjà construit. S'il s'agit d'un local professionnel (bureau, cabinet de soins, etc), d'un grand abri, d'une salle de musique ou de tout autre bâtiment non habitable, il pourra se trouver éloigné dans le jardin.
 
Le droit à la TVA à 5,5% :
Comme pour tous les travaux d'aménagement (extensions, pergolas, terrasses, garages, abris, etc), il est possible de solliciter l'application d'un taux de TVA réduit à 5,5%. L'usage de l'aménagement doit être privé et ne concerne donc pas les bureaux ou cabinets de soins (par contre, pour eux, la déduction de TVA à 19,6 est possible comme pour n'importe quelle immobilisation professionnelle). S'il s'agit d'une extension de l'habitation, elle ne pourra profiter de la TVA à 5,5% que si elle n'augmente pas la surface habitable existante de plus de 10%, ce qui veut dire que, si l'habitation principale est de, par exemple, 120m2, l'extension ne devra pas excéder 12m2. Pour obtenir la réduction de TVA à 5,5% et quels que soient les travaux envisagés, ils devront être exécutés par un professionnel. L'autoconstruction d'une extension ou d'une terrasse ne permet donc en aucun cas la soumission au taux réduit de TVA.



LE CAS PARTICULIER DE L'ÉCOQUILLE

Effectivement, c'est un problème : la loi française n'est pas vraiment favorable à notre petite maison au toit arrondi. De nombreux Plan Locaux d'Urbanisme exigent que les constructions soient coiffées de toit à pentes plates. Souvent, c'est un certain modèle précis de tuiles qui est obligatoire. Ailleurs, on interdit la construction en bois apparent.
 
Ci-dessous un bel exemple de refus de la part d'un maire corse qui n'hésite pas à manier l'insulte à l'égard de ses administrés. Son attitude aurait sans doute été différente si le demandeur avait été une célébrité comme notre président ou son ami la Fripouille...
 
Image 
 
Pas mal, n'est-ce pas ?!
 
Heureusement, tous les dossiers de demande de permis de construire que nous avons instruits depuis lors ont reçu un accueil plutôt favorable et, excepté en région parisienne et en région PACA pour l'instant, les Ecoquilles sont finalement assez facilement acceptées. Nous avons obtenu des permis près d'Orléans, de La Rochelle, de St Brieuc, de Genève, de Bergerac, de Nîmes, etc. En cet hiver 2013, d'autres sont en attente et, d'après les contacts préalables et/ou les modifications demandées en cours d'instruction, seront probablement accordés (dans le Gers, près de Lille, dans l'Allier, etc).
 
 
L'HISTOIRE DU PREMIER PERMIS DE CONSTRUIRE ACCORDÉ POUR UNE ÉCOQUILLE

En octobre 2009, un permis de construire pour une Écoquille d'habitation familiale de 80m2 a été obtenu par l'un de nos clients. Belle victoire d'antologie qui mérite un petit récit.
 
Ce permis avait d'abord été refusé par l'architecte de la DDE qui trouvait que le projet ne s'intégrait pas dans l'environnement. En effet, pour un architecte, l'environnement n'est pas la nature alentour mais les constructions préexistantes, le style des maisons régionales, l'urbanisme. Devant ce refus, une réunion a été sollicitée pour le mois suivant avec cet architecte. Étaient présents : Martine et moi, en tant que concepteur et fabricant, Marion et Fred, les candidats à l'accession, et le maire du village concerné. La réunion a duré deux bonnes heures. En premier lieu, j'ai exposé longuement tous les arguments écologiques et sanitaires et ils sont nombreux et probants. L'architecte rétorquait que cet habitat était un objet standardisé et que cela le gênait. Il ajoutait "mais si je vous accorde ce permis, il y en aura partout ensuite !", ce qui m'a bien plu sur le fond mais semblait l'inquiéter car il ne voulait pas être celui qui aurait ouvert la brêche. Jusque-là, son refus tenait encore. Le flot de mes arguments archi-rôdés, l'évidence du bien-fondé de l'Écoquille face aux enjeux de notre société n'ont pas réussi à le convaincre et l'ont peut-être même un peu agacé.
 
Ensuite, c'est le maire qui a pris la parole en insistant sur le côté social de l'affaire, disant "oui, mais ce couple habite dans notre commune depuis longtemps, possède le terrain, les enfants sont à notre école et, vivant jusqu'ici dans une yourte, pour les parents et dans une roulotte pour les enfants, nous, la mairie, voyons d'un œil favorable que cette famille progresse dans son installation vers une demeure familiale". Il a ajouté "de toute façon, ces gens ont un budget limité et, grâce au kit qu'ils achètent, ils vont pouvoir, pour 60.000 euros au total, vivre dans une vraie maison confortable et saine, aucune autre solution équivalente n'étant envisageable pour leur budget". Et il a terminé en précisant qu'il aurait préféré que le camping du village s'équipe d'Écoquilles plutôt que d'horribles mobil-homes en plastique, se déclarant donc également séduit par leur aspect esthétique.
 
Pour finir, c'est Fred qui a pris la parole, avec beaucoup d'émotion et quelque véhémence. Pour lui, il était scandaleux que notre gouvernement organise un Grenelle de l'environnement si c'est pour que tout soit ensuite bloqué au niveau des administrations locales. Cette incohérence le choque et, avec l'assentiment visible de son épouse Marion, il s'est déclaré ouvertement prêt à la désobéissance civile. Il était vraiment remonté, et visiblement sincère. La tension était perceptible autour de la table. Il a aussi mentionné le fait que la loi ne semblait pas la même pour tout le monde puisque certaines personnes, plus riches, plus influentes, se voyaient souvent accorder des permis pour des constructions tout aussi peu intégrées à l'architecture locale, sans oublier de rappeler que plus de deux cents Domespace existaient déjà et qu'il ne comprenait pas pourquoi l'Écoquille ne serait pas considérée de la même manière.
 
C'est après nous avoir tous soigneusement écouté et entendu que, en définitive, l'architecte de la DDEA a lâché : "bon, je vois que vous êtes très motivés et très solidaires, et donc j'accepte : vous aurez votre permis de construire. Je m'en occupe tout de suite". La tension est retombée brutalement et Marion et Martine n'ont pû cacher leur vive émotion. Il y a eu des "Yes !". Pour fêter ça et donner écho à ce grand moment dans nos vies, nous sommes allés aussitôt prendre un verre, un verre de l'amitié, en espérant que le papier officiel viendrait vite.
 

LA FRANCE RESTE ENCORE OBTUSE, C'EST SUR

Ainsi donc, la porte est maintenant ouverte même si l'obtention d'un permis de construire pour une Écoquille reste encore à la discrétion de l'administration. Nous sommes d'ailleurs attentifs aux contacts que nous avons à l'étranger. L'Ecoquille aurait peut-être plus de facilité à se développer dans d'autres pays. En Nouvelle-Zélande, après des tremblements de terre destructeurs, il apparaît que l'Ecoquille pourrait présenter de gros avantages et nous sommes en lien avec des personnes là-bas. On se souvient aussi du tsunami en Asie du Sud-Est : selon la Croix Rouge, les constructions en béton, avec leur ferraillage, ont occasionné les pires blessures et des centaines de morts qui auraient pu être évités. Nos Écoquilles se seraient certainement mieux comportées que tous les bâtiments modernes. Peut-être même qu'avec leur forme, elles seraient souvent restée debout, que d'autres auraient flotté ! En Espagne, en Italie, au Québec et même en Suisse, les demandes que nous instruisons montrent que la liberté de forme est plus grande chez eux que chez nous. Nous collaborons avec une entreprise hollandaise qui souhaite lancer l'Écoquille dans ce pays où chacun est nettement plus libre de choisir sa vie, son look, sa maison que chez nous. Parfois, l'Europe a du bon et nous aimerions bien nous appuyer sur d'autres expériences pour bousculer les mauvaises habitudes hexagonales.

Domespace (les maisons en bois en soucoupe qui tournent avec le soleil) connaît parfois encore le même problème que nous, ainsi que tous les constructeurs de zomes, yourtes, et autres habitations hors normes. Si le Grenelle de l'Environnement avait réellement voulu changer les choses en matière de construction, il eu suffit de prendre des mesures toutes simples, et pourtant indispensables à un réel développement durable, comme favoriser les maisons arrondies et donc compactes. Voilà !



OÙ EST DONC LE PROBLÈME  ?

En fait, il y a deux sortes de lois : celles qui protègent les citoyens, leur santé et leur entente. Et puis celles qui protègent les intérêts de quelques uns (ne me dites pas que je vous l'apprends !!) Les premières sont indispensables, sinon le bâtiment occasionnerait des dizaines de milliers de morts par an, et surtout parmi les plus démunis. Une installation électrique peut être dangereuse, un système de chauffage aussi. Par contre, exiger dans les nouveaux Plans Locaux d'Urbanimse (PLU), que les toits soient à pentes plates (2, 3 ou 4), ça ressemble plus à un abus. Certes, il faut préserver notre patrimoine architectural, souvent splendide, et respecter certains ensembles dans leur harmonie. Mais bon, ce souci honorable plie pourtant très souvent devant les visées économiques et c'est pourquoi nous avons de si laides zones industrielles et commerciales, non ? Deux poids, deux mesures, c'est certain. C'est exactement la même chose avec la Loi Littoral, parfois bafouée quand il s'agit de bâtir le palais azuréen ou corse d'un prince du pétrole.

En France, la nouvelle loi SRU (promulguée en grande partie par Dominique Voynet et les Verts, mais appliquée par d'autres, hélas), oblige toutes les communes à revoir leur ancien POS (Plan d'Occupation des Sols) pour en faire des PLU, ou parfois, pour les plus petites, de simples cartes communales. Cela représente un bon budget, largement subventionné, versé à des cabinets d'urbanisme privés, qui font et refont à peu près toujours le même document, juste adapté aux circonstances locales. Lorsque le PLU est prêt, le Maire et son Conseil se contentent généralement, avant de signer, de vérifier que la maison de la grand-mère y est bien, que le petit chemin abandonné y est aussi, parce qu'on va le réhabiliter, et surtout que les terrains prévus à la vente le sont toujours. Ensuite, tout le reste passe facilement (je caricature). Que certaines mesures soient taillées sur mesure pour Legrand, Lafarge, Terréal, Saint-Gobain ou Total, personne ne s'en aperçoit vraiment. Que la construction en bois soit parfois quasiment interdite, comme en Provence-Côte-d'Azur par exemple, personne ne parvient encore à le changer.

L'obligation des toits à pente plate défavorise nos Écoquilles, soumises à permis de construire dans la majorité des cas. Pourtant, les petites communes n'ayant pu financer qu'une carte communale restent plus libres. Et celles qui ne se sont pas encore mises en règle avec la loi SRU également. Enfin, un Conseil Municipal peut modifier son Plan Local d'Urbanisme et changer certaines dispositions. Voter une modification du PLU en Conseil ? Pour que viennent s'installer des "indiens" !? Ouf, c'est pas gagné... Néanmoins, le plus simple reste quand même de trouver tout d'abord un conseil municipal (pas seulement le maire) qui accepte une construction alternative type Écoquille et de chercher un terrain dépendant de son autorité, plutôt que de faire le contraire : trouver un terrain et essayer de convaincre les autorités.
 
 
 
CONSTRUIRE SANS AUTORISATION, CERTAINS LE TENTENT !
 
Quelques infos, juste pour en savoir un peu plus.
 
Concernant l'Écoquille, elle est soumise, comme toute habitation, à la réalité d'un certificat d'urbanisme : zone constructible, donc. Personne n'a le droit de s'implanter n'importe où, normal... Ensuite, il faut demander un permis de construire. L'avis favorable d'un maire ne suffit pas et on a vu récemment des interventions musclées et préfectorales pour abattre des yourtes dans des communes qui les avaient pourtant acceptées. Même Mr le Maire a pris des coups de matraques. Si l'on ne demande pas de permis de construire, le risque existe d'amendes et d'obligation de démonter. Nous ne souhaitons pas prendre ce risque. La loi est encore plus sévère avec les constructeurs qu'avec leurs clients. Pour le constructeur, les amendes peuvent s'élever à 6000 euros par mètre carré bâti illégalement, tandis que pour les propriétaires, c'est selon leur revenus, dans les 1600 euros au total le plus souvent. Il faut donc un vrai permis de construire, délivré aussi bien par la commune que par les administrations, un accord verbal ne suffisant pas.

Toutefois, sachez-le, le risque de passer outre le permis de construire peut être évalué. Je ne devrais pas l'écrire ici mais il faut savoir quand même que 6000 plaintes sont déposées annuellement contre des constructions illégales. 500 plaintes font l'objet d'un jugement. Des amendes sont distribuées, en rapport avec les revenus des contrevenants, ce qui fait qu'elles sont parfois inférieures à trois ou quatre mois de loyer. Elles sont généralement assorties d'injonctions de démolir. Une quarantaine de condamnés seulement obtempèrent et il n'y a, en moyenne annuelle, que 6 démolitions par la force, généralement pour des constructions sur le littoral. Voilà la réalité juridique actuelle : 1 construction illégale sur 1000 est démolie par la force publique. Évidemment, je ne dis pas qu'on peut faire n'importe quoi. En matière de sécurité électrique, par exemple, mieux vaut être parfaitement aux normes, pas seulement pour respecter les règles mais aussi pour ne pas avoir d'accident.
 
Dans certaines régions, en Bretagne notamment où les terrains sont souvent hors de portée pour les finances des jeunes couples, la désobéissance civile est de plus en plus courante. Par exemple, on achète un terrain de loisirs (censé n'être occupé que trois mois par an), on s'y installe complètement, on met les enfants à l'école et on laisse venir... Un jour, on reçoit une taxe d'habitation. Et voilà : les faits se voient enterrinés.
 
Ceci dit, ne pas oublier que, dans de tels cas, aucune assurance vol/incendie/dégâts des eaux n'est possible. Les raccordements EDF, d'eau et d'assainissement ne le sont pas non plus ou bien après un minimum de cinq années. Parfois même, on peut se voir exclu de la distribution du courrier ou du raccordement téléphonique.
 
 
ET POUR l'ÉCOQUILLE ? (cas général)
 
En fonction de tout cela, nous avons développé quelques modèles d'Écoquille de moins de 40 mètres carrés, la "Mini" et la "Petite" qui peuvent être construites sans permis, juste une autorisation préalable. Le terrain doit néanmoins avoir son certificat d'urbanisme et posséder une construction préexistante. Dans ce cas, l'Écoquille peut, par exemple, servir d'extension. Elle peut aussi devenir un local à usage professionnel (bureau, cabinet de soins). Pour une chambre à la nuitée en camping ou en annexe de gîtes et lieux d'accueil, les règles sont plus souples encore.
 
Pour de grandes Écoquilles familiales et privées, il faut parfois savoir jouer sur le mots. En présentant l'Ecoquille comme une réalisation d'architecture contemporaine ayant une toiture de 45° de pente en moyenne, on rentre un peu mieux dans les cases de la réglementation. Au total et au vu de nos dernières expérience, les craintes que nous avions au départ quant à la possibilité d'implanter des Écoquilles s'évanouissent peu à peu. Aujourd'hui, avec les permis de construire qui ont été accordés, il y a suffisamment de précédents et d'exemples concrets pour étayer un dossier. C'est encore un peu difficile en ville mais, actuellement (hiver 2013), deux demandes de permis de construire sont en cours dans des villages en banlieue de grandes agglomérations (Lille, Bordeaux) et nous sommes assez confiants. 
 
 
LE KIT, C'EST VOUS QUI VOYEZ...
Nous proposons un kit de construction d'Écoquille et il est donc possible de se faire livrer une Écoquille en morceaux et de la monter sous sa propre responsabilité... Et chacun en fait ce qu'il peut, veut ou doit, n'est-ce pas ?



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Ci-dessous les informations rassemblées et rédigées par Greg, notre ami juriste qui aide à faire rentrer notre projet dans la cadre de la réglementation actuelle.



L'Écoquille est un ouvrage immobilier. A ce titre, son implantation est soumise au respect du droit de l'urbanisme. Sa construction, en tant qu’habitation requiert l'octroi d'un permis de construire. Le législateur a toutefois eu la bonté de penser aux loisirs des autres. Pour s'adonner aux loisirs légaux, il faut un donc lieu. Et s'il a bien été sage toute l'année et qu'il lui reste un peu d'argent après s'être acquitté de la totalité de ses impôts, le citoyen peut s'offrir des vacances. L'Habitation Légère de Loisirs peut répondre à ses besoins. La construction d’une “Petite” en tant qu’HLL (donc dans un Parc Résidentiel de Loisir ou un camping) nécessite une déclaration préalable de travaux si la superficie de l'Écoquille fait plus de 35 m2, et aucune formalité administrative si la superficie est inférieure à 35 m2.


Mais où trouver une telle HLL ? Rappelons qu'une HLL ne peut être implantée isolément. Elles ne peuvent être accueillies que dans :

- les terrains de camping et de caravanage permanents, à condition que le nombre des HLL ne soit pas supérieur à 35 lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements ou à 20% du nombre des emplacements,
- les villages de vacances classés en hébergement léger et dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées et, dans ce cas, même si le nombre des HLL excède 35,
- les terrains affectés spécialement à cet usage, les Parcs Résidentiels de Loisirs.


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La possibilité juridique de l'Écoquille



  L'Écoquille n'existe pas en droit. Elle n'a aucune régime spécifique. Cela ne signifie qu'elle ne peut pas exister, qu'elle est un beau projet avortée par l'incurable maladie juridique. L'Écoquille a sa place dans l'univers de l'urbanisme et de la construction si elle en respecte les règles. Le beau principe d'égalité juridique veut que la loi soit la même pour tous, soit qu'elle protége, soit qu'elle punie. L'Écoquille a sa chance et peut même bénéficier du soutien de la loi si elle l'a respecte. Agenouilles-toi jeune projet et toi aussi tu seras adoubé par l'Etat-roi.

  L'Écoquille est possible. Le régime juridique d'une construction obéit à des familles de critères : le lieu et sa destination. Le lieu, élément géographique indispensable, s'appréhende comme un grand régime général gangrené d'une foule d'exceptions. Au risque de briser un hypothétique suspens, ces moult exceptions ne seront pas traitées ainsi. Je m'autorise à croire que l'Écoquille n'a pas comme vocation principale à venir s'implanter en zone littoral, en zone à urbanisé en priorité (ZUP) ni en proximité d'un bâtiment historique.

  L'autre critère, la destination se comprend comme étant l'usage visé par la construction : un usage commercial, un usage d'habitation ou encore un usage de loisir. A priori, rien n'interdit une Écoquille d'avoir un usage commercial. Elle peut être un local de commerce. Il existe aussi diverses réglementations particulières, par exemple pour l'ouverture d'un commerce de grande distribution. Je m'autorise aussi à croire que ceci n'est pas la vocation de l'Écoquille et que, même si cela venait à être le cas, c'est au commerçant ou au futur commerçant d'aménager spécifiquement l'Écoquille pour qu'elle soit conforme aux normes liées à l'exploitation choisie.
 
 Il ne nous reste que deux régimes, l'habitation et le loisir. Cette fois, la bonne nouvelle n'a pas besoin de nous venir d'une étable de Bethlehem pour savoir que ces deux options sont possibles. L'Écoquille est vierge et peut devenir un lieu d'habitation permanent ou une habitation légère de loisir (HLL) aussi sûrement que le petit Jésus a multiplié pains et poissons. Pour qu'une Écoquille soit une habitation permanente, il suffit qu'elle respecte le droit général de l'urbanisme et de la construction et pour qu'une Écoquille soit une HLL, il suffit qu'elle respecte la législation correspondante. Commençons par cette dernière catégorie, plus simple que le droit commun des constructions.





 I – l'Écoquille est une HLL.

Définition de l'habitation légère de loisirs

  Les HLL sont des constructions à usage non professionnel, démontables ou transportables, et destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière mais dont la gestion et l'entretien doivent être organisés et assurés de façon permanente.

  L'article R.111-31 du décret n° 2007-18 du 6 janvier 2007 les définies comme étant des "constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir.

  Outre l'absence du caractère de loisir dans le cas d'une Écoquille à usage d'habitation, (le camping est juridiquement une activité de loisir alors que le caravanage n'implique pas forcément cette activité de loisir) le fait qu'elle soit démontable ou transportable ne peut faire sortir l'Écoquille du régime général des constructions.

  D'abord, le fait d'être transportable ne signifie pas que l'Écoquille puisse être déplacée – par la simple transaction comme l'envisage l'art 443-2 du CU pour les caravanes. Ainsi, une maison mobile posée sur le sol sur des plots de fondation, qui ne conserve donc permanence des moyens de mobilité et posée en dehors des terrains de camping est assujettie à la demande du permis de construire, (CE, 15 avr 1983 Cne de Menet). D'autant plus que même si une Écoquille est transportable, cela ne se fait pas aisément. Pour monter ou démonter une Écoquille, il faut faire appel à deux professionnels qui doivent travailler pendant une période d'environ 10 jours (de toute façon, même une semaine c'est trop long pour être la portée de n'importe quelle personne) et il convient ensuite d'avoir des moyens de transports adaptées pour déplacé les multiples quintaux de matériaux. Démontage, transport, remontage, cette opération fait facilement appel à un mois de jours ouvrables de travail avec deux personnes occupées à cela. L'Écoquille présente effectivement un intéressant caractère transportable par rapport aux autres biens immobiliers mais cette structure reste trop complexe et trop lourde pour être considérée comme juridiquement déplaçable. Pour être déplaçable, un bien doit répondre à l'exigence de deux critères : pouvoir être mobile en permanence et pouvoir se déplacer soit par lui-même soit par simple traction.

  L'Écoquille doit être compris comme un ouvrage immobilier à part entière. Elle rejoint aussi d'autres constructions où le caractère d'ouvrage immobilier n'étant pas évident comme : un silo, malgré se possibilité de déplacement dés lors qu'il est rivé aux fondations et que son déplacement requiert des moyens importants (Cass 1 civ, 20 déc 1993) ou encore un bungalow fixé sur des plots et longrines en béton par des plaques de fer qui ne peuvent être déplacées (Cass 3 civ, 28 jan 2003). Bien sûr, il n'existe pas de définition claire d'un ouvrage immobilier, ni légale, ni jurisprudentielle. Cependant, au vu des décisions ultérieures et des caractéristiques de L'Écoquille, il convient légitimement de l'envisager comme ouvrage immobilier.


Régime juridique des HLL au 1 juillet 2007.

Le premier élément pour déterminer le régime d'une HLL est sa superficie. En effet, ces constructions, en dehors des secteurs sauvegardes et des sites classés, sont dispensées de formalités si elles font moins de 35 m2 ou sont soumise à une seule déclaration préalable si elles font plus de 35 m2. Aussi, contrairement aux tentes et aux caravanes, l'implantation isolée d'un HLL est interdite.

Il n'existe que quatre catégories de terrains qui peuvent les recevoir
   1º dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ;
  2º dans les terrains de camping classés au sens du code du tourisme, sous réserve que leur nombre soit inférieur à trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements ou à 20 % du nombre total d'emplacements dans les autres cas ;
   3º dans les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme ;
  4º dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme.

   En dehors de ces emplacements, leur implantation est soumise au droit commun des constructions, c'est-à-dire qu'elles font l'objet d'un permis de construire. Dire cela est une fiction juridique : implanter une HLL hors d'un terrain autorisé et avec un permis revient en fait à construire un ouvrage immobilier autre qu'une HLL, elle devient par exemple une construction à usage d'habitation.






  II – l'Écoquille est une habitation permanente.

  L'article L 421-1 pose le principe : Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit au préalable obtenir un permis de construire.

  Le permis de construire est une autorisation de l'administration délivrée en vue de la réalisation de travaux dans le respect des règles d'urbanisme et de l'environnement. Le principe veut que l'on ne puisse pas bâtir sans autorisation. L'obtention d'un permis de construire est aussi obligatoire pour tous les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination en modifiant leur aspect extérieur ou les structures porteuses du bâtiment (exemples : pour la création d'une véranda sur la terrasse, l'ouverture d'une fenêtre sur une façade, la création d'une mezzanine). Cependant quelques travaux de faible importance en sont dispensés. D'autres font simplement l'objet d’une déclaration préalable de travaux.



A – Les travaux possibles sans permis de construire.


* Travaux dispensés d'autorisation :

Les travaux qui ne nécessitent pas d'autorisation ni d'information en mairie, sont très peu nombreux. Il s’agit notamment :
 - des terrasses non couvertes quelle que soit leur superficie, dont la hauteur au-dessus du sol n'excède pas 0,60m (sur le toit une autorisation doit être obtenue),
 - des murs d’une hauteur inférieure à 2m et dont l'objet n'est pas de clôturer (par exemple un mur coupe-vent),
 - des petits ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2m2 et dont la hauteur ne dépasse pas 1,50m (un abri de jardin par exemple),
 - des travaux intérieurs qui n'ont pas pour effet de créer un niveau supplémentaire ou de changer la destination d'un lieu (aménagement d'un lieu, aménagement d'un grenier).
- des HLL de moins de 35 m2 dans les endroits autorisés.


* Travaux simplement soumis à déclaration

La déclaration préalable est nécessaire pour la réalisation de certains travaux.
Il s'agit principalement
- du ravalement : mise en propreté des façades d'un immeuble et de ses accessoires apparents,
- ou de l'implantation d'une HLL dans les endroits autorisées si elle fait 35 m2 ou plus, d'une piscine non couverte, d'une construction dont la surface ne dépasse pas 20m2 (hangar, garage, véranda).

Il ne s'agit pas d'informer purement et simplement la mairie. La déclaration préalable se présente sous la forme d’une véritable autorisation délivrée par la commune dans laquelle sont envisagés les travaux.

Le propriétaire ou toute personne autorisée par celui-ci (munie donc d’une procuration) doit faire la déclaration soit en mairie en remplissant un imprimé spécial contre décharge (3 exemplaires), soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec AR.

Il faut y joindre :
- un plan-masse de la construction envisagée avec l’indication de ses cotes,
- une esquisse de l’ouvrage ou une photo.

Le recours à un architecte n’est pas nécessaire.

  Dans les 8 jours qui suivent la réception de la demande, le maire procède à son affichage en indiquant la date à partir de laquelle les travaux pourront être exécutés.

Le délai d'instruction d'un dossier est d'un mois. Si dans le mois suivant la réception de la déclaration, l'administration n'a pas fait connaître son désaccord, l'autorisation est réputée tacitement accordée.

Toutefois, le délai d'examen peut être porté à 2 mois lorsque les travaux sont soumis au contrôle d'une autorité autre que celle du maire (cas où le bien est situé dans un secteur sauvegardé par exemple).

En cas d’opposition à la demande l’administration doit en donner les motifs. Cette décision peut faire l’objet d’un recours dans les 2 mois qui suivent la notification de la décision à l'intéressé.




B – Le régime du permis de construire.

Procédure d'octroi du Permis : la demande du permis de construire doit être faite  préalablement au commencement de la construction ou des travaux à la mairie de la commune où sont prévus les travaux. L'intéressé peut déposer directement le dossier à la mairie contre une décharge, ou l'envoyer par lettre recommandée avec AR.

La mairie ou la DDE  (la direction départementale de l'équipement) vérifie que le projet pour lequel le permis de construire est demandé, respecte les dispositions législatives et réglementaires relatives à la construction et à l’urbanisme.

  La demande se fait sur un imprimé type disponible en mairie. A cet imprimé, il faut joindre :
un plan de situation du terrain,
- un plan-masse de la construction (le cadastre peut fournir l'extrait où figure la parcelle concernée) et un plan de façades,
- un volet paysager pour une meilleure intégration des constructions nouvelles au paysage et à l’environnement,
- au moins deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et de voir la place qu’il occupe.

Le service instructeur doit dans les 15 jours maximum demander les pièces complémentaires nécessaires.

  Le délai d'instruction est normalement de 2 mois dans les cas simples. En revanche, si des services extérieurs doivent être consultés (par exemple l'architecte des bâtiments de France) ou en cas d'urbanisme commercial, le délai peut être porté à 5 mois. A défaut de réponse dans le délai, le permis est accordé tacitement.

Une fois l'autorisation obtenue, les travaux peuvent commencer. Une déclaration d'ouverture du chantier doit être faite en mairie. Dans tous les cas, les travaux doivent être commencés dans les 2 ans qui suivent l'obtention de l'autorisation. A défaut, le permis est caduc.

Le certificat de conformité : dans les 30 jours suivant la fin des travaux, les bénéficiaires du permis de construire doivent adresser en mairie une déclaration d’achèvement des travaux par lettre recommandée AR.
L’administration va pouvoir vérifier si l’implantation est conforme au permis de construire.
Cette déclaration d'achèvement des travaux donne lieu à l'établissement d'un certificat de conformité dans les 3 mois.

La constatation du permis de construire : grâce à l'affichage du permis ou de l'autorisation (en mairie et sur le terrain), le public est informé.

A compter de cette date, le permis ou l'autorisation deviennent opposables au tiers. Ces derniers disposent alors d’un délai de 2 mois pour le contester.

L’administration peut, quant à elle, contrôler les travaux pendant toute leur durée (et même dans les 2 ans qui suivent leur achèvement).




C - L'Écoquille défie les lois de la construction élémentaire


  Si un particulier demande une construction inhabituelle mais techniquement possible (exemple innocent de la maison sur l'eau), il n'existe peut-être pas de législation spéciale couvrant ce cas précis. Le silence de la loi n'empêche pas la sagesse du Plan Local d'Urbanisme. Il existe un outil intéressant, dont je n'avais pas prévu d'évoquer avant d'avoir un message désespéré de votre commercial préférée : le certificat d'urbanisme. Le non-droit, sur l'ensemble de notre système juridique n'existe pas , rien que l'impossibilité du déni de justice l'empêche. Outre ce point de vue, je veux dire qu'il existe forcément une solution, il suffit de la trouver ou de la demander. L'acteur de droit public principal est le maire, il donc lui demander si la construction envisagée est possible sur le terrain voulu. Ce genre de demande existe avec un procédure et des effets bien définis au travail du fameux certificat d'urbanisme.

Donc le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant.

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :
-  le certificat de simple information demandé en l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables. Celui-ci n'indique plus si le terrain est constructible ou non,
-  le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain.

Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d'autorisation de construire. Le certificat d'urbanisme indique, en effet, les dispositions d'urbanisme (plan local d'urbanisme, carte communale, règlement général d'urbanisme, loi littoral, montagne), les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption), les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain, le régime des taxes et participations applicables au terrain et si le terrain est situé à l'intérieur d'une zone de préemption. Lorsqu'il s'agit d'un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande. En cas de réponse négative, il précise les motifs qui s'opposent au projet.

Le demandeur doit fournir les renseignements utiles (objet de la demande, caractéristiques du terrain, densité de la construction existante) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents :
-  une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors ouvre du bâtiment projeté,
-  un plan de situation du terrain dans la commune,
-  un plan du terrain.

Quel que soit le certificat, le délai de délivrance du certificat est de deux mois à compter du dépôt de la demande. Sa durée de validité est d'un an; si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat. Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par période d'une année tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n'ont pas évolué. Vous devez la demander au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité. Les dispositions mentionnées sur le certificat sont garanties pendant toute sa durée. De ce fait, le demandeur peut se prévaloir d'un droit acquis au maintien des règles d'urbanisme mais également du régime des taxes et participations. Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne pourra survenir pendant la validité du certificat.





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 L'Écoquille à l'épreuve du droit.


  La science juridique sépare le droit de l'urbanisme du droit de la construction. Cette distinction, qui peut paraître étrange au profane, se légitime d'un triple point de vue : pédagogique, fonctionnel et juridictionnel. La pédagogie, toujours contestable, se comprend néanmoins par sa volonté de clarté – c'est aussi nécessaire qu'artificiel.

  Les plus importantes différenciation entre urbanisme et construction se rencontre au niveau de l'objet des dites matières. Là où le droit de la construction régule les étapes de fabrication des immeubles et des biens qui leurs sont attachés, le droit de l'urbanisme organise la stratégie des constructions, des équipements publics et de l'aménagement global du construit. Plus simplement, le droit de l'urbanisme dit où et pourquoi construire alors que le droit de la construction dit comment construire. Les objets des deux matières juridiques sont donc très différents bien que complémentaires. Cette différence résonne sur les acteurs principaux des droits en questions. Le droit de l'urbanisme fait appel à une personne morale de droit public alors que le droit de la construction vit surtout avec des personnes de droit privé – morale ou physique. Une personne morale de droit public (un échelon territorial administratif, un établissement public ou une entreprise publique) peut très bien être partie au droit de la construction alors que le droit de l'urbanisme empêche un rapport entre seules personnes de droit privé. Ceci a une importance réelle : la détermination de l'ordre juridictionnel compétent en cas de contentieux. De principe, le juge du droit de l'urbanisme est le juge administratif tant que le juge du droit de la construction est le juge judiciaire. Il y a des exceptions bien sûr, il est ainsi possible de se retrouver devant le juge pénal pour un problème lié au droit de l'urbanisme.
 
  Le livre “J'attend une maison” offre une large part au droit de la construction, ses possibilités, ses espoirs et son histoire. Le droit de l'urbanisme y est évoqué bien sûr et ce à juste titre. Néanmoins, l'esprit du droit de l'urbanisme semble absent bien qu'il soit évoqué de manière indirecte – et avec une justesse qui vous honore. Cette absence de principe n'est pas une critique, l'objet de votre livre et l'éco-habitat appartient essentiellement à la sphère du droit de la construction. Néanmoins, j'ai cru percevoir que l'une de vos inquiétudes concernée la bonne adéquation de vos projets de construction avec le droit de l'urbanisme traditionnel. Je ne pense pas me tromper en affirmant que l'objet même de ce petit rapport est justement de lier vos projets avec le doit de l'urbanisme, de permettre leur adéquation et peut-être même, leur amitié.

  La terme "urbanisme" n'apparaît que dans la théorie générale de l'urbanisme de l'ingénieur catalan Ildefonso Cerda, publiée en 1867. Son premier usage en français semble remonter à un article de Paul Chergé, paru dans le Bulletin de la Société neuchâteloise de géographie en 1910. Ce terme est issu du mot latin urbs (ville) pour désigner la science de l'aménagement des villes. Le mot est nouveau mais la discipline est ancienne car dès la plus haute antiquité on retrouve des villes au tracé régulier.

  Cette apparition au XIX siècle a un sens : il s'agissait de répondre au défi lancé par la révolution industrielle qui avait entraîné le développement anarchique des agglomérations et le pourrissement de quartiers entiers. Les exigences nouvelles étaient si nombreuses, si importantes que la conceptualisation d'une "nouvelle" science fut nécessaire. Cet urbanisme moderne abandonne la vision de la ville comme assemblage de maisons et de rues au profit d'une représentation de la ville comme ensemble d'être humains. C'est ainsi que son nés les villes fonctionnelles organisées selon un schéma de besoins présumés : se loger, travailler, circuler, se distraire. Mais une bonne idée ne suffit jamais et cette vision, par ses abstractions et manque de moyens, est partiellement responsable de la crise des grands ensembles.



Les normes de l'urbanisme

  Le cadre hiérarchique des normes d'urbanisme peut sembler fastidieux et inutile. Il l'est. Il a néanmoins une caractéristique aussi passionnante pour le juriste qu'étrange pour le profane. Passons sur le fait que l'étendue géographique entre en jeu dans cette hiérarchie : la norme d'un territoire s'impose aux sous-territoires qui le composent.

  Le droit de l'urbanisme fait appel à un simple rapport de compatibilité entre les différentes strates de normes : la norme inférieur n'a pas à être conforme à la norme supérieure, il suffit qu'elle soit compatible avec elle. Sans être une fracture ouverte face au principe de légalité, l'obligation de compatibilité implique seulement qu'il n'y ait pas de contrariété entre normes supérieures et inférieures. Cette liberté accordée s'insère très bien au sein du principe de libre administration des collectivités locales – même si elle est antérieure à la décentralisation. Ainsi, il est possible de comprendre pourquoi un permis de construire, pour un même type de construction, peut être accepté dans une commune A et refusé dans une commune B avec deux décisions régulières.

  Depuis 1995, et la création des DTA (directives territoriales d'aménagements), est apparu ce qui fut appelé la compatibilité limitée c'est-à-dire qu'une norme n'a pas à être compatible avec l'ensemble des normes qui lui sont supérieures mais seulement avec celle qui lui est immédiatement. Mais la portée de ce compatibilité limitée est finalement réduite : le Conseil Constitutionnel l'a interprété comme ne jouant qu'entre normes réglementaires (donc pas avec la loi elle-même) et que ce cela ne vaut aussi que si la norme supérieure traite des matières régies envisagées par la norme inférieure (on ne peut pas se cacher derrière ce principe pour ne pas respecter une norme doublement supérieure en cas de silence d'une norme simplement supérieure). En pratique, l'on ne rencontre que peu ce principe de compatibilité limité puisqu'il faut au moins trois niveau de normes : cela ne se trouve actuellement que dans la région Ile-de-France. Les DTA peuvent, à l'avenir, avoir vocation à s'appliquer dans d'autres territoires



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Vous êtes plusieurs, vous voulez des Écoquilles, créez un Parc Résidentiel de Loisirs.



Les Parcs Résidentiels de Loisirs


L'autorisation d'aménagement

Le régime applicable aux PRL est celui d'une autorisation d'aménager qui tient lieu de permis de construire pour les constructions communes et les HLL mentionnées dans la demande. En ce qui concerne l'implantation d'HLL postérieures, seules celles ayant une superficie de plus de 35 m2 sont soumises à une formalité administrative : la déclaration préalable de travaux (merci le décret n°2007-18 du 6 janvier 2007).

L'autorisation d'aménager un PRL peut concerner un terrain destiné à l'implantation à la fois d'HLL et de caravanes. Elle tient alors lieu d'autorisation d'installation d'un terrain de caravanage, mais doit imposer les emplacements des unes et des autres (art R. 444-4 code urb).

La demande d'aménagement est établie sur un formulaire type qui doit comprendre :
 - l'engagement du demandeur d'exploiter le terrain selon le mode indiqué dans la demande,
 - pour les constructions à réaliser, les pièces nécessaires à une demande de permis de construire ou de déclaration préalable si cette dernière suffit,
 - pour l'aménagement du terrain, des pièces dont la liste est fixée selon la nature et le lieu du stationnement,
 - les plans de masse et de situation, et le plan d'aménagement et d'équipement du terrain,
 - l’étude d'impact s'il y a 200 emplacements ou plus. Dans le cas contraire, il faut joindre une notice sur l'influence du projet sur l'environnement, la faune et la flore les paysages, les ressources naturelles. L'insuffisance de cette notice peut entraîner l'illégalité de l'autorisation (CAA Nantes 15 nov 2002, Sté "Côte d'Amour-Camping Mar Atlantis" et Cne de Damgan).

Le dossier, établi en quatre exemplaires, plus un par service éventuellement consulté, doit être déposé en mairie. La procédure est la même que celle de l'instruction des demandes de PC. Mais, l'avis de la commission départementale de l'action touristique est exigé.
L'autorité compétente pour prendre la décision est le maire (ou éventuellement le président de l'établissement public de coopération intercommunale) dans les communes dotées d'un document local d'urbanisme et, dans les autres cas, le préfet, sans possibilité de délégation à la DDE. Cette autorité doit notamment s'assurer que le terrain est bien desservi par les voies ouvertes à la circulation publique (ne rigolez pas, cela a été jugé, CE 27 sept 1989, Moussion).

Le délai d'instruction est de trois mois, mais il peut être porté à cinq mois s'il y a lieu de consulter une commission nationale, ou l'Architecte des Bâtiments de France, ou en cas d'évocation par le ministre compétent (édifice ou site classé) ou lorsqu'il y a lieu à enquête publique.

Dans les quinze jours suivant le dépôt de la demande, il est procédé à l'affichage de celle-ci en mairie avec indication du nom du demandeur, de l'adresse du terrain, et du nombre d'emplacements projetés.

L'autorisation est réputée accordée à défaut de réponse dans le délai d'instruction. Mais cette autorisation tacite ne peut pas être accordée dans les zones protégées, notamment en cas d'existence d'édifices ou de sites inscrits et de réserves naturelles et dans les zones à risques délimitées par le préfet. Aussi, le titulaire d'une autorisation d'aménager un terrain n'est pas recevable à demander l'annulation des prescriptions particulières dont cette autorisation est assortie et qui en sont indivisibles (CE 30 oct 1996, Jacquelet).

L'autorisation fixe le nombre maximum d'emplacements et impose le respect des normes d'équipement. Elle peut aussi imposer la réalisation d'installations communes et l'obligation d'assurer, ou de faire assurer, la gestion des parties communes.

Les terrains contenant des HLL non raccordés au réseau d'assainissement collectif sont soumis à autorisation à partir de 100 emplacements et à déclaration pour les terrains contenants plus de 25 emplacements et moins de 100.

L'autorisation d'aménagement vaut autorisation de construire pour les constructions et installations prévues dans la demande. Elle constitue le fait générateur des taxes éventuellement dues pour ces constructions. Tout extension future du parc est soumise à une nouvelle autorisation.

Comme le PC, l'autorisation est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Elle est suivie, en fin d'opération, d'un certificat d'achèvement des travaux, qui tient lieu de certificat de conformité des constructions réalisées.


L'arrêté de classement

Cet arrêté est indispensable pour que le terrain puisse être exploité. La demande de classement est adressée au préfet du département, seul compétent pour délivrer l'arrêté. Doivent être joints à cette demande les documents suivants :
 - un projet de règlement intérieur conforme à un modèle type, mais adaptable, agréé par l'administration,
 - une note indiquant le mode d'exploitation choisi (cessions ou locations),
 - la catégorie de classement demandé (c'est à dire, la qualité d'accueil numéroté en étoiles).

Un "rapport de visite" est établi par la préfecture, et la décision doit intervenir dans les 3 mois du dépôt de la demande, après avis de la commission départementale de l'action touristique. À défaut, l'accord tacite est obtenu dans la catégorie demandée.

L'exploitant du terrain peut demander la révision du classement de son terrain. La demande de modification est instruite selon la même procédure que pour la demande initiale.

Le déclassement provisoire ou définitif, ou en cas de récidive, le retrait de classement peut être prononcé par le préfet, notamment pour non-conformité des équipements aux caractéristiques du classement obtenu ou pour non-respect des prescriptions d'hygiène et de sécurité. Une obligation d'entretien des HLL et de la végétation est prévue. Le terrain peut également faire l'objet d'une fermeture temporaire.


Conditions d'exploitation

L'exploitation d'un PRL se fait, en principe, par voie de location (nuitées, semaines sans dépasser un mois). Cependant, l'exploitation peut aussi se faire par cession des emplacements et en locations supérieures à un mois. Dans ce cas, il n'est pas besoin d'avoir un arrêté de classement et l'exploitation peut commencer dès l'achèvement des travaux. Le Parc n'est pas pour autant libéré de toutes normes, les règles issues d'un arrêté de classement trouvent quand même leur application ici, il faut notamment assurer la gestion des parties communes par une association syndicale libre, voire une copropriété. Les sanctions de fermeture et d'évacuation du parc sont également applicables.

La cession d'emplacement peut être réalisée par ventes directes avec ou sans les HLL déjà implantées ou par le truchement de sociétés d'attribution. A défaut de texte l'autorisant, la vente n'est pas possible par anticipation mais seulement après exécution de tous travaux d'aménagement.


Fiscalité du PRL

Les HLL sont soumises à la taxe d'habitation . Bien que l'implantation d'une HLL ne soit pas assujettie à la demande d'un PC, ces habitations sont imposables à cette taxe.

La TVA sur les locations d'emplacements est perçue aux taux réduits (5,5%), si l'exploitant délivre à tout client une note, d'un modèle agréé par l'administration, indiquant les dates de séjour et le montant de la somme due (art 279 a-ter du CGI). A défaut, la TVA est perçue au taux normal. Les doubles des notes doivent être conservés pendant six ans.

La fourniture d'HLL spécialement aménagés et exclusivement réservés à l'habitation est considérée comme une fourniture de logement imposable à la TVA au taux normal. Cette activité peut toutefois être soumise au taux réduit lorsqu'elle s'exerce dans des terrains classés et qu'elle répond aux conditions posées par le 279 a-ter al 3. Il en est ainsi lorsque l'exploitant du terrain délivre une note dans les conditions du 279 a-ter, assure l'accueil et consacre 1,5 % de son chiffre d'affaires total hors taxes à des dépenses de publicité ou, si l'hébergement est assuré par un tiers, lorsque celui-ci consacre 1,5 %de son chiffre d'affaires total hors taxes en France à la publicité.

Les revenus tirés de la location d'emplacements situés dans un PRL sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux si les terrains comportent des aménagements dont la nature et l'importance sont suffisants pour caractériser l'exercice d'une exploitation commerciale. Le caractère civil ou commercial de la location est déterminé en fonction d'éléments de fait.




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La responsabilité juridique des constructeurs



  La responsabilité juridique se divise en deux régimes différents selon l'origine du dommage. S'il paraît évident que la responsabilité puisse être engagée du fait du rapport contractuel entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il existe une pleine responsabilité délictuelle. Cette responsabilité délictuelle n'est pas forcément pénale. Si le délit est l'une des classifications des différentes infractions pénales (contraventions, délits et crimes), ce terme peut aussi renvoyer à une responsabilité hors contrat, une responsabilité extra-contractuelle. Bien qu'il existe un contrat entre le maître d'œuvre et le maître de l'ouvrage, la responsabilité du premier peut bien être d'ordre délictuelle. Nous allons d'ailleurs commencer par étudier ces modalités là avant de voir la responsabilité contractuelle (qui ne se limite pas aux garanties décennale et biennale).




I – la responsabilité délictuelle.

  Comme nous venons de le comprendre, cette responsabilité n'est pas seulement pénale. Cependant, tant part l'importance juridique de cette responsabilité pénale que part sa fréquence, nous allons l'étudier avec plus de rigueur que la responsabilité civile.


A – la responsabilité pénale.

Typologie et caractère des infractions

La doctrine juridique s'amuse à classer la foule des infractions possibles selon leurs objets :
 - les infractions qui visent le non-respect des régimes d'autorisations (dont le défaut de permis de construire fait partie),
 -les infractions qui concernent la protection des règles d'urbanisme lorsque l'occupation du sol n'est pas soumise à un contrôle préalable de l'administration,
 - les infractions qui sanctionnent la violation d'une réglementation spéciale, comme par exemple l'atteinte aux espaces naturels sensibles des départements, le défaut d'affichage du PC sur le terrain (art R 421-39, sanction par une contravention de 5ieme classe – c'est-à-dire les contraventions les plus importantes, leur montant maximum est de 1500 €), l'obstacle fait à l'exercice du droit de visite par les fonctionnaires compétents en matière d'urbanisme (art L 480-12, sanction par une contravention de 3 750 € et 1 mois d'emprisonnement) ou encore le défaut d'affichage de la déclaration préalable (art R 422-10, sanction par une contravention de 5ieme classe).


Remarques sur la validité des permis de construire.

  Un PC obtenu frauduleusement équivaut à son absence et son obtention ne saurait soustraire le prévenu à l'application des peines prévues pour les constructions réalisées sans PC (Crim., 4 novembre 1998 ; Crim., 9 septembre 2003).

  La prétendue illégalité d'un refus de permis ou l'existence d'un recours à son encontre est sans effet sur le délit, qui est caractérisé dès lors que les travaux sont entrepris (Crim., 15 novembre 1995).

  Le constructeur ne peut se prévaloir d'aucun permis de construire lorsque l'exécution de celui-ci a été suspendue par une décision du juge administratif, et ne saurait se soustraire à l'application des peines prévues pour les constructions réalisées sans PC (Crim., 6 mai 2002).

  Bien que le Nouveau Code Pénal pose le principe selon lequel tous les délits sont intentionnels, la Cour de Cassation considère que " la seule constatation de la violation en connaissance de cause d'une prescription légale ou réglementaire implique, de la part de son auteur, l'intention coupable (Crim., 12 juillet 1994). Héritage du régime des délits matériels d'avant 1992, la Cour présume l'intention pénale du prévenu dés que l'infraction a été constaté.

Le délai des prescriptions des infractions obéit au régime général : 1 an pour une contravention et 3 ans pour un délit. Mais arrive le problème de savoir comment calculer le point de départ de la prescription d'une infraction aux règles d'urbanisme. En effet, ce point départ varie selon la nature de l'infraction elle-même. Si l'infraction est instantanée (si l'action délictueuse s'exécute en un instant ou si la durée est indifférente à la réalisation de l'infraction), son délai de prescription commence à partir du jour où l'action a été accompli. Si l'infraction est continue (si son résultat perdure), le point de départ de la prescription débute le jour où l'activité délictueuse a pris fin et non pas le jour de la disparition de ses suites. Par exemple, dans le cas d'une construction sans PC, la prescription ne court qu'à l'achèvement des travaux.

  Pour la juridiction judiciaire, un ouvrage immobilier, dont la construction irrégulière est prescrite, est considéré comme une construction existante légale. Pour la juridiction administrative, (qui est le juge de la légalité des autorisations d'urbanisme) la prescription de l'action publique n'a aucune incidence dans les rapports entre l'administration et les constructeurs. Ce n'est pas parce qu'une construction délictueuse est devenue, de part la prescription, légale d'un point de vue pénal qu'elle est aussi légale d'un point de vue administratif. Ainsi, le juge administratif considère que le PC relatif à des travaux portant sur un ouvrage existant effectué sans autorisation ne peut être délivré que si la demande concerne l'ensemble des travaux réalisés ou à réaliser.

Le Nouveau Code Pénal a apporté une nouvelle cause d'exonérations aux infractions d'urbanisme : l'erreur invincible sur le droit (art 122-3 NCP). Il s'agit du cas où le prévenu aurait consulté un fonctionnaire sur une question de droits des sols particulièrement délicate et que ce dernier aurait fourni une réponse erronée. Si cette erreur est le fait d'un professionnel averti, elle ne saurait être qualifiée d'invincible (Crim, 19 mars 19997, Corvette et Sté Samu Auchan). Par ailleurs, le fait d'avoir construit conformément aux énonciations d'un PC ne peut jamais mettre son titulaire à l'abri d'une condamnation si l'autorisation a été délivrée en méconnaissance des règles d'urbanisme.


Règles de procédure

L'interruption des travaux : peut être prononcée tant par l'autorité judiciaire que par l'autorité administrative. Seule l'existence d'une infraction pénale peut motiver une telle interruption.

  Si la mesure d'interruption est ordonnée par l'autorité judiciaire (juge d'instruction ou tribunal correctionnel), cette dernière statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les 48 h. La décision d'interruption est exécutoire immédiatement même s'il existe des voies de recours.

  Si la mesure est ordonnée par l'autorité administrative (maire ou préfet), le constructeur doit être mis en mesure de présenter ses observations afin que soit respecté le principe du contradictoire (CAA Paris, 26 fév 1998, Mme Guédon). En cas de construction sans permis ou de construction poursuivie malgré une décision prononçant la suspension de l'exécution du PC, l'administration est obligée d'ordonner l'interruption des travaux. Dans ce cas particulier, la violation du principe des droits de la défense est inopérant (CE, 20 fév 2002, M Plan).

   Les autorités compétentes peuvent prendre toute mesure de coercition nécessaire pour assurer l'application immédiate de la décision, en procédant notamment à la saisie des matériaux ou du matériel de chantier. La continuation des travaux est punie d'une amende de 75 000 € et de 3 mois de prison.

  L'autorité judiciaire est seule compétente pour se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises même si la décision d'interruption émane de l'autorité administrative.

  Les tiers (généralement les voisins) peuvent saisir le juge civil des référés pour demander la suspension des travaux (art 809 du NCPC). L'intervention du juge des référés n'est cependant possible que si les tes travaux sont réalisés sans permis ou en violation du permis ou en vertu d'un permis caduc (TGI Nice, 28 fév 1991 Mullor c/ Torassa) ou d'un permis annulé par le juge administratif (Cass 3 civ 13 juill 1999, Mme Olindo c/ Mme Suaut).


L'engagement des poursuites. Lorsque l'autorité administrative a connaissance d'une infraction, elle est tenue de dresser un procès-verbal. Cela ne signifie pas que l'action publique sera automatiquement exercée car le ministère public (procureur de la république ou procureur général et les services qui en dépendent) reste juge de l'opportunité des poursuites.

  La constitution de partie civile n'a été admise que tardivement pour la répression des infractions au Code de l'urbanisme. Cette faculté est aujourd'hui ouverte au profit :
 - des associations reconnues d'utilité publique ou agréées. Il faut que les faits reprochés portent un préjudice, direct ou indirect, aux intérêts collectifs que ces associations ont pour objet de défendre,
 - des établissement publics compétent en matière d'urbanisme, citons par exemple l'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie, le conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres, les agences de l'eau, le centre des monuments nationaux ou encore les chambres d'agriculture,
 - des particuliers dés lors que l'infraction reprochée leur a causé un préjudice direct et personnel (Crim, 17 jan 1984, Henneton). Le juge pénal est tenu d'ordonner la démolition si celle-ci est de nature à assurer la réparation intégrale du préjudice subi par la partie civile du fait de la construction illégale ( Crim, 15 jan 1997, Marchiani),
 - des communes pour des faits commis sur leur territoire, même si ces communes ne sont pas dotées d'un plan local d'urbanisme opposable.

Remarque procédurale : si le défendeur invoque l'exception d'illégalité du plan d'urbanisme, il doit le faire, à peine d'irrecevabilité, avant toute défense au fond (Crim., 9 novembre 1994,).



Le prononcé des sanctions

Peuvent être déclarés responsables d'une infraction aux règles d'urbanisme "les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsable de l'exécution (des) travaux" (art L 480-4 al 2 du CU).

  La notion de bénéficiaire des travaux est compris par la jurisprudence judiciaire comme étant le prévenu dont le comportement montre qu'il est intervenu dans la commission de l'infraction.
  La notion de responsable de l'exécution des travaux signifie que le prévenu a dû participer de manière active, sans équivoque, à la commission de l'infraction.

  Les personnes morales peuvent, conformément aux dispositions du NPC, être déclarées responsables d'infractions. Cette responsabilité n'est cependant envisageable que pour les infractions les plus graves. Dans cette catégorie, nous retrouvons : la méconnaissance des règles d'urbanisme, le non respect des dispositions relatives aux plaques commémoratives, la poursuite de travaux malgré une décision d'interruption, l'exécution de travaux sans autorisation ou en méconnaissance de l'autorisation délivrée, l'obstacle à l'exercice du droit de visite.


Les sanctions : vis à vis des personnes physiques sont différentes selon qu'il s'agisse d'une infraction générale ou une infraction particulière.

Les infractions générales sont les plus communes : il s'agit des manquements aux règles d'urbanisme, de l'utilisation du sol sans autorisation ou en méconnaissance des obligations imposées par celle-ci. Elles sont punies par une amende comprise entre 1 200 et 300 000 € et d'un emprisonnement de 6 mois en cas de récidive. Pour les constructions, l'amende est proportionnelle à la surface de plancher réalisée en infraction, son montant pouvant s'élever jusqu'à 6 000 € par mètre carré construit irrégulièrement, art 480-4 CU (soit jusqu'à 120 000 € pour une Écoquille de 20m2 et 210 000 € pour une Écoquille de 35 m2). Les infractions générales sont toutes celles dont il n'est pas précisé qu'elles sont des infractions spécifiques. Cette dernière phrase peut paraître idiote de bons sens. Le droit, sans sa sagesse rigoureuse, aime les choses bien dites. Alors, en urbanisme comme ailleurs, toutes les dispositions sont d'ordre générales sauf s'il en est disposé autrement. Nous avons déjà évoqué ces infractions dans la typologie des infractions, il n'est pas utile de répéter la même chose ici.

  Conformément à l'esprit du NCP, les sanctions à l'encontre des personnes morales différent de celles à l'encontre des personnes physiques. Pour les amendes, le taux maximum est 5 fois plus élevé que celui prévu pour les personnes physiques (l'entreprise qui fait construire une Écoquille de 35 m2 en l'absence de PC risque donc une amende maximale de 1 050 000 €). De plus, une personne morale peut encourir les peines complémentaires suivantes : interdiction d'exercer une activité professionnelle ou sociale, placement sous surveillance judiciaire, fermeture de l'établissement ayant servi à commettre les faits, exclusion de l'attribution des marchés publics et publicité de la décision de la condamnation.

A cela, le juge peut ordonner des mesures de restitution pour effacer les conséquences matérielles de l'infraction.

  Ces mesures peuvent demander soit la mise en conformité soit la démolition de l'ouvrage incriminé. Le choix de ces mesures relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, qui ne sont tenus ni de motiver leur décision (Crim, 15 oct 1997, Semidei), ni de préciser les modalités des travaux d'aménagement permettant de réaliser la mise en conformité (Crim, 29 oct 1973, Jorens).

La démolition ou la mise en conformité constituent des "mesures à caractère réel" destinées à faire cesser la situation illicite résultant de l'infraction (Crim., 8 juin 1989, Koehling). Ce caractère réel signifie que ces mesures ne peuvent être prononcées à titre principal mais seulement comme peines complémentaires (Crim., 31 mai 1988 ; Crim., 20 mars 2001 Le Troadec). Elles incombent exclusivement au bénéficiaire des travaux (personnes physiques ou morales), même si la condamnation a frappé la personne chargée de leur exécution (Crim., 12 octobre 1983). Le fait que le bénéficiaire des travaux ait perdu cette qualité entre le jugement et l'exécution desdites mesures est sans incidence.

La régularisation de la construction fait obstacle au prononcé des mesures de restitution (Crim., 18 juin 1997), sauf s'il est démontré que la régularisation est douteuse ou de complaisance.

Le tribunal peut enfin ordonner la publication de tout ou partie du jugement aux frais du délinquant.

  Afin de veiller à la bonne exécution des décisions de justice, il existe deux moyens de contraintes pour que la démolition ou la mise en conformité soit assurée : l'astreinte et l'exécution forcée.

  Si les juges sont tenus de fixer un délai pour l'exécution de la mesure de restitution, délai qui ne courra qu'à compter du jour où la décision sera passée en force de chose jugée (Crim., 28 avril 1997), ils apprécient l'opportunité d'assortir leur décision de l'astreinte de 7,5 à 75 euros par jour de retard. Ce montant maximum de 75 euros par jour ne peut bien sûr être dépassé (Crim., 19 octobre 2004 ).

  Enfin au cas où la démolition n'est pas achevé à l'expiration du délai fixé par le juge, l'autorité administrative peut faire procéder d'office aux frais et risques du délinquant à tous les travaux nécessaires à leur exécution.




B – La responsabilité civile

  Moins spectaculaire et plus légère que la responsabilité pénale, la responsabilité civile délictuelle reste totalement ouverte.

  Le constructeur, comme toute personne privée, peut être tenu du régime de la responsabilité générale pour faute, inscrite aux fameux art 1382 et 1383 du Code civil. Face à la circoncision de ces articles et à leur puissance rédactionnelle, il n'est point possible de ne pas les citer intégralement.

  Article 1382 : Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

  Article 1383 : Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

  Pour que soit engagé une responsabilité générale, il faut que trois éléments soient réalisés : un fait dommageable, un dommage (même indirect ou futur tant qu'il est certain) et un lien de causalité entre ces deux précédents éléments.

  Le principe de la responsabilité civile est la réparation. Il ne s'agit donc nullement d'une sanction. Les éventuels dommages et intérêts ont pour simple objectif de compenser la gêne occasionnée par le dommage en question. Il est néanmoins facile de comprendre que l'évaluation matérielle d'une douleur (le célèbre precium doloris) est une opération délicate qui restera éternellement dans les débats juridiques.

  La prescription, en matière civile, est en principe de 30 ans.

  Cette responsabilité civile peut aussi s'ouvrir pour des causes spécifiques au droit de l'urbanisme. Il existe ainsi trois cas où cette responsabilité est envisageable contre le constructeur :
 - la violation d'une servitude d'urbanisme,
 - la violation d'un droit réel (un droit réel est un droit attaché à une chose. A l'inverse un droit personnel est un droit attaché à une personne. Exemple de violation d'un droit réel : la violation d'une servitude de passage. Le contrevenant ne peut pas excusé son comportement par un éventuel changement de propriétaire sur la chose dont est attaché la servitude puisque c'est par la chose même qui liée la servitude et non à ces éventuels propriétaires),
 - les troubles anormaux de voisinage.

  En tant que délits civils, la condamnation du constructeur vise la réparation, la fin du trouble et l'indemnisation des dommages provoqués.

  Ici la prescription est plus courte que la prescription civile générale. En effet, le délai est de 5 ans dans le cas d'une construction conforme au PC. Si la construction a été réalisé sans PC ou en violation du PC, le délai est porté a 10 ans.

  Cette responsabilité délictuelle civile est peut fréquente en pratique. En revanche, la responsabilité contractuelle (donc civile) est beaucoup plus vivante. Occupons-nous d'elle à présent.







II – La responsabilité contractuelle.


  Les règles de responsabilités que nous allons étudier actuellement ne sont pas strictement d'ordre contractuelle. En effet, les garanties décennales et biennales, bien qu'elles découlent d'un contrat ne sont pas juridiquement attaché à ce contrat. Ce sont des garanties qui découlent automatiquement de l'activité de construction. On pourrait s'amuser à les qualifier de para-contractuel. A vrai dire, tout cela n'a pas grand intérêt pratique. Je range ces garanties dans la partie contractuelle parce qu'elle ne révèle manifestement pas de la responsabilité délictuelle.

  Nous allons explorer les quatre types de garanties qui incombe au constructeur : la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, la garantie biennale et la garantie contractuelle de droit commun.


La garantie de parfait achèvement (art 1792-6 Code civil).

Par cette première garantie, l'entrepreneur est tenu, pendant un délai d'un an à compter de la réception, à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception (par lettre AR).

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. Elle couvre tous les désordres et malfaçons ainsi que les non-conformités. Il est par exemple estimé que le défaut d’isolation acoustique entre dans le cadre de cette garantie.



Les conditions de la garantie décennale.

  Il existe deux cas de garantie décennale. Le premier, ouvert en cas de construction d'un ouvrage immobilier (art 1792 et 1792-1 Code civil), peut être doublé d'une garantie supplémentaire si l'ouvrage en question est un bâtiment (art 1792-2 Code civil)


Ouvrage immobilier : garantie protégeant la solidité compromise ou l'impropriété à la destination.

  La construction d'un ouvrage immobilier isolé dit n'est pas la seule activité qui permet d'être tenu à cette responsabilité. En effet, certains travaux sur ouvrage déjà existant entre dans ce champ : il doit y avoir une modification structurelle de l'existant. C'est le cas d'une surélévation (CA Paris, 23 jan 1990), d'une rénovation lourde (Cass 3e civ, 29 jan 2003) ou encore d'un agrandissement ( CA Versailles, 4 déc 1987). A l'inverse, de simple travaux d'aménagement ne sont pas des travaux de construction (Cass 3e civ, 15 déc 1982). L'adjonction d'un élément nouveau à la construction entre aussi sous le régime de la garantie décennale si cette incorporation nouvelle fait appel à des techniques de constructions ; et non à une simple pose. Sont ainsi couvert par cette garantie une modification de toiture (Cass 3e civ, 9 nov 1994), l'installation d'un système d'isolation thermique impliquant des travaux de maçonnerie (Cass 3e civ, 26 juin 2002) ou l'aménagement d'une chaudière à foyer fermé (Cass 3e civ, 17 jan 1996). En revanche, n'a pas été retenu entrant dans le cadre de la garantie décennale le simple remplacement d'une chaudière (Cass 3e civ, 23 jan, 2000). Enfin, en cas de rénovation de façade, la Cour de cassation distingue les travaux ayant une fonction esthétique de ceux destinés à préserver la solidité de l'ouvrage existant. Seuls ces derniers relèvent de la garantie qui nous intéresse ici.

  Sur l'ouvrage ainsi défini, pour que la garantie décennale puisse être engagée, il faut que se manifeste un désordre grave : ce peut être une atteinte à la solidité de l'ouvrage ou l'impropriété à la destination.

  Atteinte à la solidité : cette notion fait appel à la solidité de l'ouvrage dans son ensemble. Sans impliquer la ruine, l'atteinte doit être réelle. Elle ne résulte pas de la simple inobservation du cahier des charges. La non-conformité n'est pas, en soi, de nature à compromettre cette solidité(CE, 25 nov 1994). Exemples d'atteinte à la solidité retenue par la Cour de cassation : dommage sur une cheminée extérieure (29 nov 1960), carrelages à refaire (9 déc 1975), "nids de poule" dans un garage.

  Impropriété à la destination : cette impropriété est, en principe, appréciée souverainement par les juges du fond (Cass 3e civ 8 oct 1997). Cette appréciation peut se faire selon deux méthodes. Elle peut être "in abstracto", dans ce cas le juge ne tient pas compte de la destination voulue de l'ouvrage mais de sa destination normale. Ainsi, un immeuble de deux étages n'est pas impropre à sa destination de logement lorsque les ascenseurs ne fonctionnent pas. L'appréciation peut aussi être faite "in concreto", le juge tient ici compte de la destination voulue de l'ouvrage. Le même immeuble de deux étages privé d'ascenseur peut être impropre à sa destination s'il est destiné à des personnes handicapées incapables d'accéder aux étages par l'escalier. La destination voulue par les parties est celle dont on s'accorde à dire qu'il faut tenir compte.

  Cette impropriété a été également reconnue si l'ouvrage ne répondait pas aux conditions élémentaires de confort (mauvaise isolation phonique voir Cass 3e civ du 17 mars 1999 ou fosse septique défectueuse voir Cass 3e civ, 2 juillet 2002) ou aux conditions de sécurité (exemple de l'installation électrique hasardeuse).

  Cette impropriété peut résulter de la défaillance d'un équipement particulier si ce trouble affecte l'ensemble de l'ouvrage : défaut d'étanchéité des façades (Cass 3e civ, 8 oct 1997), parquets sonores (Cass 3e civ, 19 nov 1997), insuffisance thermique résultant de capteurs solaires provoquant un risque de surchauffe et n'entraînant pas les économies d'énergie attendues (Cass 3e civ, 27 sept 2000).


Altération d'un équipement indissociable d'un bâtiment : pour que cette garantie soit engagé, la loi impose le respect de trois conditions cumulatives : l'ouvrage doit être un bâtiment, le dommage doit affecter la solidité d'un élément d'équipement et il faut que cet élément fasse indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, d'ossature, de clos et de couvert.

  Il n'existe aucune définition légale d'un bâtiment. Cependant la tendance jurisprudentielle suit l'interprétation lié à l'assurance construction obligatoire. Cette notion est large puisse qu'elle fait aussi appel aux ouvrages réalisés selon des techniques de travaux de bâtiments. Ont ainsi été considéré bâtiment par la Cour de Cassation : un silo à grains, un court de tennis, une piscine découverte, une station de métro ainsi qu'une dalle en béton armé. Quoiqu'il en soit, dans ce cas présent d'altération, c'est l'équipement lui-même qui doit être affecté dans sa solidité et non la bâtiment dans son ensemble.


Les conditions de la garantie biennale

L'article 1792-3 du Code civil permet une garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement qui ne relèvent pas de l'article 1792-2.
  Cette garantie s'ouvre lorsque l'ouvrage immobilier est un bâtiment. La notion de bâtiment est la même que celle évoquée pour la garantie décennale. La jurisprudence a aussi tendance à rallier aux biens immobiliers soumis à la garantie biennale les ouvrages réalisés selon des techniques de travaux et de bâtiments.

  Dans ce régime de responsabilité, l'équipement doit être dissociable (Cass 3e civ, 7 déc 1998). Le dommage doit affecter le bon fonctionnement de l'élément d'équipement pour la garantie puisse jouer. Le dommage constaté ne doit pas permettre d'utiliser l'équipement conformément à son usage normal. Ont été considéré comme relevant de la garantie biennale lorsqu'ils ne remplissent pas leur fonction : un interphone (CA Paris, 25 jan 1990), une chaudière dissociable (CA Chambéry, 12 sept 1990), un système de sonorisation (CAA Nantes, 15 nov 1990) ou encore une moquette (CA Paris, 25 mai 1990).


Conditions relatives au dommage garanti

Le dommage caché doit être caché à la réception des travaux : la loi n'exige pas que le dommage procède d'un vice de la construction. Elle désigne le dommage comme un désordre, c'est-à-dire une altération de l'ouvrage. Le terme "désordre" est utilisé par la jurisprudence pour désigner le dommage (Cass 3e civ, 17 fev 1999).

  Ce dommage doit se manifester soit comme défaut de conformité (par rapports aux documents contractuels) soit comme vice de la construction. La loi dispense de rechercher la cause du désordre. Le vice de construction peut être un vice du sol. L'article 1792 du Code civil interdit de considérer que le dommage procédant d'un vice du sol est, à lui seul, imputable à la force majeure. Cependant, le vice du sol n'engage pas la responsabilité du constructeur lorsque le vice est manifestement imprévisible (remontée inattendue d'une nappe phréatique, Cass 3e civ, 15 juin 1988) ou lorsque le maître de l'ouvrage a fait le choix du terrain en connaissance de cause (enneigement de terrain dans une station de montagne, Cass 3e civ, 18 déc 1985).

  Le caractère caché des dommages s'apprécie par rapport à la compétence du maître d'ouvrage. Le défaut est considéré caché lorsqu'il n'est pas susceptible d'être décelé par un maître d'ouvrage normalement diligent (Cass 3e civ, 10 jan 1990). Ces diligences normales sont celles qui peuvent être exigées par un profane.

  La réception sans réserve fait présumer l'ignorance du défaut (Cass 3e civ, 3 déc 1997). Cette présomption d'ignorance tombe si le maître de l'ouvrage connaissait sa réalité et son importance ou s'il ne pouvait l'ignorer (Cass 3e civ, 4 avr 2002). Des désordres visibles à la réception sont susceptibles d'être considérés cachés lorsque le maître de l'ouvrage n'a pu en apprécier le degré de gravité et qu'il n'a pas émis de réserve. Le dommage est parfois considéré caché alors même que le défaut a donné lieu à des réserves : cas du désordre qui ne s'est révélé que postérieurement dans son ampleur et dans ses conséquences (Cass 3e civ, 23 avr 1997).

  La présence d'un architecte aux cotés du maître de l'ouvrage est, en général, sans influence. Même si l'architecte a été mandaté pour réceptionner, l'appréciation du caractère apparent ou caché du défaut se fait par référence au maître de l'ouvrage.

  L'apparence est caractérisée lorsque le désordre est visible à la réception, que sa cause est connue, et que ces conséquences sont mesurables. Sinon, le vice est considéré comme caché.

  Le dommage n'est aussi indemnisable que s'il est certain. Le dommage peut être actuel, évolutif ou futur.

  Un désordre évolutif se distingue des désordres multiples qui ne sont pas nécessairement susceptibles de relever de la garantie décennale (Cass 3e civ, 4 mars 1987). Il est indifférent, en revanche, que la cause soit ou non la même (Cass 3e civ, 20 mai 1998). Mais il semble que le dommage doit prendre la même forme (exemple d'infiltration d'eau).

  Un désordre futur est un dommage qui ne s'est pas encore produit mais qui est la conséquence future et inéluctable d'une malfaçon, plus généralement d'un vice d'ores et déjà constatés. La jurisprudence est parfois réticence, ne prenant en compte que le désordre grave au jour de la demande.


Point de départ des délais de garantie : il s'agit de la réception des travaux, qu'elle soit prononcé avec ou sans réserves (Cass 3e civ, 23 avr 1986). Cette réception peut être tacite. Les dommages antérieur à la réception ne relèvent pas de la garantie décennale (Cass 3e civ, 22 mars 2000). Dans les deux régimes de garanties étudiés, l'un a une durée de 2 ans et l'autre de 10 ans, puisse la sagesse du lecteur comprendre de quelles garanties il s'agit.


Présomption de responsabilité : tout constructeur est responsable de plein droit à moins que le dommage ne procède d'une "cause étrangère" (art 1792 Code civil).

  Objet de la présomption : elle s'applique aux dommages relevant des garanties décennale et biennale. Cette présomption est à la fois une présomption de fait et une présomption de droit.
  Il y a présomption de fait lorsque le désordre qui répond aux conditions objectives requises est imputable au construction. Le maître de l'ouvrage n'a pas à établir la nature et l'origine du désordre : il n'a qu'a constater le dommage et montrer qu'il est de la nature de ceux couverts par la garantie décennale ou biennale. Dans ce cas, la constructeur présumé responsable peut se libérer par la simple preuve que le dommage est sans rapport avec la nature de la mission ou du travail qui lui est confié (Cass 3e civ, 1 déc 1999).

  Il y a présomption de droit lorsque le constructeur est responsable sauf s'il établit que le dommage provient d'une cause étrangère.

  Lorsque plusieurs entreprises traitent séparément avec le maître de l'ouvrage, la présomption qui pèse sur chacune d'elle est limitée aux travaux qu'elle a réalisés ou qu'elle a fait réaliser (Cass civ, 14 mars 1979).

  Lorsque l'architecte est investi d'une mission complète, la présomption doit s'appliquer sans réserve puisqu'il est constructeur au sens de l'article 1792 du Code civil. Sa responsabilité est engagée de plein droit et pour le tout.

  Lorsque l'architecte assume une mission partielle, la Cour de cassation estime généralement que la présomption ne joue que si l'architecte agit en tant que concepteur ou "réalisateur" (Cass 3e civ, 15 mars 1999). L'architecte n'est présumé responsable que dans les limites de sa mission.

  En ce qui concerne le contrôleur technique, sa responsabilité est aussi cantonnée aux limites de sa mission (art 111-24 du Code de la construction et de l'habitat). Mais la Cour de cassation paraît favorable à une présomption de faute plutôt qu'à une présomption de responsabilité (Cass 3e civ, 27 avr 2000 ; Cass 3e civ, 15 jan 2003).

Une cause étrangère : est définie comme pouvant être un cas de force majeure, du fait d'un fait d'un tiers ou du fait du maître de l'ouvrage.


  Force majeure : elle suppose la réunion de trois conditions : l'irrésistibilité, l'imprévisibilité et l'extériorité de l'événement. Les intempéries ne sont retenues qu'à de strictes conditions : ouragan d'un violence exceptionnelle dans la région (Cass 3e civ, 15 fév 1972), sécheresse exceptionnelle de 5 années consécutives (CA Versailles 2 fév 2001). Le plus souvent, le juge civil n'en tient pas compte : pour une tempête (Cass 3e civ, 28 sept 1983), pour une sécheresse malgré un arrêté de catastrophe naturel (Cass 3e civ, 28 nov 2001). Le vice du sol n'est pas un cas de force majeur pour l'architecte et l'entrepreneur car ils doivent tout deux se livrer à des études de sol. A été reconnu comme cas de force majeure les mouvements de terrain à grande profondeur imprévisibles avec les techniques actuelles (Cass 3e civ, 19 mars 1985 ; CE, 25 mai 1990).
  La mauvaise qualité des matériaux n'est pas un cas de force majeure (Cass 3e civ, 7 mars 1990). Il en est de même si les matériaux sont attaqués par les capricornes (Cass civ, 24 juin, 1987).


  Fait d'un tiers : le constructeur ne peut pas s'exonérer de la présomption qui pèse sur lui en invoquant le fait d'une personne qu'il garantit : un sous-traitant, un fabricant de matériaux qui le fournit, un constructeur auquel il succède. Les tribunaux admettent difficilement le caractère exonératoire du fait du tiers.


  Faute du maître de l'ouvrage : elle peut être de trois ordres : la négligence, l'acceptation des risques et l'immixtion.

  Cela peut paraître étonnant à première vue, mais le maître de l'ouvrage peut commettre des négligences dans ses activités au point de limiter d'autant la responsabilité du constructeur. Ont été considéré comme étant de telles négligences le manquement à l'obligation de renseignement qui lui incombe (Cass civ, 17 mars 1969, le maître de l'ouvrage avait fait exécuter un remblai en dissimulant sa composition aux constructeurs), le changement d'entrepreneur sans en informer l'architecte (Cass 3e civ, 15 oct 1970), des modifications inconsidérées apportées aux projets (Cass civ, 22 mai 1968), contraintes excessives dans les conditions de prix (CE, 10 fév 1995). La faute du maître de l'ouvrage peut être postérieure à l'exécution du marché. Cela se rencontre notamment en cas de transformation des lieux (Cass 3e civ 10 jan 2001) ou d'usage anormal (pour une plate-forme utilisée en dépassant la charge autorisée, Cass 3e civ, 8 juillet 1998). Mais le simple défaut d'entretient est insuffisant (Cass 3e civ, 12 juillet 1988).

  L'acceptation des risques par le maître de l'ouvrage ne suffit pas théoriquement à engager sa responsabilité en l'absence d'immixtion de sa part et à défaut d'une compétence notoire avérée, car le constructeur doit résister alors à ses exigences. La Cour de cassation semble tout de même favorable à la prise en compte de l'acceptation des risques lorsque celle-ci est consciente et délibérée (refus d'un système de drainage, Cass 3e civ, 17 déc 1997 ; cas d'un maître de l'ouvrage qui impose des matériaux malgré les réserves des constructeurs Cass 3e civ, 15 déc 1999).

  Il faut cependant que le maître de l'ouvrage ait été éclairé sur les risques encourus ce qui implique un rôle actif des constructeurs (Cass 3e civ, 20 mars 2002). L'acceptation des risques est une cause d'exonération tant de la responsabilité décennale que de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass 3e civ, 20 déc 2000).


  Immixtion du maître de l'ouvrage  est fautive à la double condition qu'elle émane d'une personne notoirement compétente et qu'elle se traduise par une ingérence telle que le maître de l'ouvrage prend, en fait, la responsabilité technique de l'opération par des actes positifs. (Cass. 3e civ, 6 mars 2002).

  La compétence notoire s'entend dans le domaine précis d'intervention. Elle est admise si l'intéressé est un technicien averti (TGI Privas 18 mars 1994). Le seul fait d'être un promoteur de l'immobilier est insuffisant (Cass 3e civ, 13 jan 1982).

  L'ingérence implique des actes positifs, elle peut prendre diverses formes : réalisations de plans (Cass civ, 11 mars 1981), conduite de travaux (CA Paris, 24 avr 1984), contrôle des mesures décidées par l'architecte (Cass civ, 18 fev 1981), acceptation des risques dans un souci d'économie (Cass 3e civ, 6 mai 1998). Il n'y a pas immixtion lorsque le promoteur fait un choix de matériaux et ne se heurte à aucune réserve de la part des architectes et entrepreneurs (Cass 3e civ, 21 fév 1984).

  La faute du maître de l'ouvrage, quelque soit sa forme, exonère les constructeurs de leur responsabilité. Cette exonération est le plus souvent partielle (Cass 3e civ, 11 oct 2001). En principe, la faute n'exonère totalement que si elle présente les caractères de la force majeure (Cass 3e civ, 16 juillet 1987). En matière d'immixtion fautive, l'éxonération totale est généralement retenue. La sévérité de la jurisprudence peut s'expliquer par le fait que l'immixtion dénature le contrat d'entreprise.




La responsabilité contractuelle de droit commun.

La responsabilité contractuelle ne fait aucun doute là où il n'y a pas matière à responsabilité décennale ou biennale. Elle peut aussi être retenue à l'encontre des organismes techniques d'aide aux usagers comme le centre technique industriel métallique (si par exemple l'EQ devient un bâtiment aux structures métalliques à vocation industrielle).


La responsabilité avant la réception des travaux : elle peut résulter du retard dans l'exécution des travaux et la livraison de l'ouvrage. Cette responsabilité peut aussi se traduire par des dommages causés par l'ouvrage à la personne ou aux biens. La jurisprudence a tendance à admettre que l'obligation de construire ou de réparer ne comporte pas en elle-même, une obligation de sécurité (Cass 3e civ, 27 nov 1970). Les dommages causés à la personne par la chose relèvent donc, selon certains arrêts, de la responsabilité délictuelle (Cass civ 19 oct 1971).

  Jusqu'à ce que l'ouvrage soit livré et accepté, il est considéré comme inachevé. Si le résultat promis n'est pas tenu, le constructeur a manqué à une obligation déterminé : sa responsabilité est présumée. Elle donne lieu à dommages-intérêts et parfois même à la résiliation du marché. L'obligation d'édifier un immeuble exempt de vice pèse sur l'entrepreneur par application du droit commun du contrat d'entreprise (Cass 3e civ, 3 mars 2002). L'entrepreneur est donc tenu d'une obligation de résultat lorsque le maître de l'ouvrage se plaint de désordre alors que la réception n'est pas encore intervenue (Cass 3e civ, 6 mai 2003). En ce qui concerne la responsabilité de l'architecte, il n'est tenu que d'une obligation de moyens et que l'éventuelle preuve de sa faute doit être apportée par le maître de l'ouvrage (Cass 3e civ, 3 oct 2001). La responsabilité du retard incombe en principe à l'entrepreneur. Elle peut néanmoins être à la charge de l'entrepreneur s'il a contribué au retard par sa faute (Cass 3e civ, 3 avr 1989).

La responsabilité après réception : malgré ce qu'ont pu affirmer certains arrêts du Conseil D'Etat (CE 4 mai 1960, Cne de Mesnil St Denis), la réception ne fait pas disparaître la responsabilité contractuelle.

En cas de réception sans réserve, les désordres apparents échappent à toute garantie. Seuls comptes donc ceux qui ont fait l'objet de réserves. Cette responsabilité de droit commun pèse sur les constructeurs non tenus à la garantie de parfait achèvement mais aussi sur l'entrepreneur tenu à cette garantie.

Les dommages intermédiaires ne sont pas retenu par le Conseil d'Etat mais le sont par la Cour de cassation. Il s'agit de dommages qui se manifestent après la réception et qui n'entrent pas dans la champs des garanties décennale et biennale. Si le dommage se manifeste dans l'année du parachèvement ne fait pas échec à la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass 3e civ, 4 oct 1995).

Le défaut de conformité n'est techniquement pas un désordre. Il est un simple manquement au descriptif couvert par la responsabilité civile générale (pendant 30 ans donc). Le maître de l'ouvrage doit faire des réserves à la réception pour se préserver le droit d'agir car ces défauts sont généralement apparents (Cass 3e civ, 22 mai 1997). Mais si le défaut est caché, c'est à la date à laquelle il se manifeste que le délai devrait courir (Cass civ, 2 avr 1979). Pour tous les dommages réservés à la réception ou apparus dans l'année qui la suit, cette responsabilité contractuelle peut être cumulée avec la responsabilité de parfait achèvement. Si le défaut de conformité est tel qu'il est aussi un désordre, le sinistre entre dans cette responsabilité contractuelle si elle ne peut entrer dans le champ des garanties décennales et biennale (Cass 3e civ, 20 nov 1991).

Lorsque le dommage est causé à un tiers (en plus souvent le voisin), le maître de l'ouvrage mis en cause par ce premier peut appeler le constructeur en garantie. Il doit néanmoins prouver la faute du constructeur pour qu'il obtienne gain de cause.

Il existe un certain flou juridique sur la durée de la prescription, elle peut être soit de 30 ans soit de 10 ans. En général, la Cour de cassation estime que le délai est limité à 10 ans et ceux pour tous les dommages relevant de la responsabilité de droit commun (Cass 3e civ, 16 oct 2002).

Le contrat mettant à la charge du constructeur une obligation de résultat, le maître de l'ouvrage n'a pas, en principe, à prouver la faute de ce premier (Cass 3e civ, 3 mars 2002). Lorsqu'il s'agit d'un désordre intermédiaire, la preuve de la faute du constructeur doit être amené par le maître de l'ouvrage (Cass 3e civ, 23 juin 1999). Aussi lorsqu'il est reproché un manquement à une obligation de renseignement et de conseil, il est nécessaire de faire la preuve de la faute.
En ce qui concerne l'architecte, la jurisprudence exige la preuve de sa faute, que l'on se situe avant ou après la réception (CA paris, 29 avr 1994). Ce régime semble également s'appliquer au contrôler technique.


Le dol du constructeur : est caractérisé en cas de faute volontaire, même si le constructeur n'a pas agi avec l'intention de nuire (Cass 3e civ, 27 juin 2001). Il suffit qu'il ait eu conscience que ses agissements ne pouvaient manquer d'entraîner le désordre.

Le dol est également constitué en cas de manœuvres frauduleuse, par exemple lorsque le constructeur qui a commis une faute dissimule le vice pour éviter que le maître de l'ouvrage n'agisse dans le délai de 2 ou 10 ans (Cass 3e civ, 24 oct 1968).

La charge de la preuve incombe au maître de l'ouvrage.

La nature juridique du dol est controversée. La jurisprudence, en général, considère que le dol est un faute extra-contractuelle qui engage la responsabilité délictuelle de son auteur, avec donc une prescription de 10 ans à compter de la survenance du dommage. Mais un important arrêt de la Cour de cassation retient la responsabilité contractuelle pour dol (Cass 3e civ, 27 juin 2001). Hors dans ce cas, la prescription est de 30 ans. Le Conseil d'Etat estime que le dol du constructeur est caractérisé à la double condition que la faute soit intentionnelle et qu'elle soit grave par ses conséquences (CE, 16 mars 1998, Ruggiu). Dans ce cas, il fait du dol une responsabilité contractuelle trentenaire.



Remarques sur les conventions relatives à la responsabilité contractuelle

1 – le droit commun de la responsabilité.

La clause pénale est la clause par laquelle le débiteur, s'il manque à son engagement, devra verser au créancier une somme d'argent dont le montant, fixé à l'avance, est indépendant du préjudice causé. Elle est bien sûr possible dans les contrats de travaux et se rencontre surtout en cas de retard dans l'exécution.
La clause pénale est révisable par le juge lorsqu'elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les clauses restrictives de responsabilité : elles sont en principe valable car la responsabilité de droit commun n'a pas un caractère d'ordre public (c'est-à-dire que l'on peut y faire des aménagements). Le constructeur ne peut cependant pas se dispenser d'une de ses obligations essentielles.
Le fabriquant et le fournisseur ne peuvent pas non plus stipuler une clause visant à écarter ou limiter la responsabilité du fait des produits défectueux (art 1386-15 du Code civil).
Il n'est pas non plus possible de faire valoir une clause restrictive de responsabilité en cas de dol par le constructeur.


2 - les responsabilités décennale et biennale.

Les clauses d'extension des garanties sont licites. Le contrat peut faire entrer dans le champ de ces garanties des ouvrages ou des dommages qui n'en relèvent pas par l'effet de la loi. La contrat peut également étendre la durée de la garantie. Si c'est le cas, les dommages bénéficiant de cette situation ne relèvent pas de l'assurance obligatoire (Cass 3e civ, 5 déc 1969).

Les clauses restrictives des garanties sont prohibées par le Code civil (art 1792-5). Ces garanties étant d'ordre public, les éventuelles clauses limitatives inscrites au contrat sont réputée non écrite par le juge.


3 – la garantie de parfait achèvement.

Cette garantie étant elle aussi d'ordre public(art 1792-5 du Code civil), les clauses limitatives sont donc illicites.
 

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